كلنا للوطن .أي وطن؟

SmileyCentral.com

jeudi 23 août 2012

العميد مارون خريش يحاضر في عين ابل


العميد مارون خريش يحاضر في عين ابل
بدعوة من مجلسها البلدي
عن  التنظيم العقاري
في اطار عملية التحديد والتحرير الجارية في البلدة منذ اربع سنوات
 ١٨/٨/٢٠١٢
 القى العميد المتقاعد مارون خريش ، المدير  السابق للشؤون الجغرافية في الجيش اللبناني والرئيس الحالي لشركة ماك فيجن ، محاضرة في قاعة كنيسة السيدة في عين ابل بتاريخ يوم السبت ١٨/٨/٢٠١٢، حول "عملية التحديد والتحرير " المتعلقة بضبط ملكية الاراضي " في النظام العقاري اللبناني ، مشددا على نتائجها الإيجابية للمالكين  ، والشروط الاساسية لتثبيت الملكية من هندسية وفنية وقانونية ، متوقفا على الآلية  التي يحددها النظام اللبناني من احل تنفيذ هذه العملية ، والجهات المعنية بها ، الى دور كل منها وواجباتها وحقوقها .
دارت المحاضرة بحضور رئيس البلدية الاستاذ فاروق بركات دياب ومخاتيرها وجمهور من اهل البلدة المالكين والمهتمين .
وجاءت  تلبية لحاجة العين ابليين الى الجواب على الكثير من الاسئلة المطروحة حول الجدوى من هذه العملية  الجارية منذ اربع سنوات في بلدتهم وعن مدى شرعيتها وسلامة إجراءاتها وشروطها  المادية  التي يحيط  بها حتى اليوم ، حسب راي واختبار عدد من الاهالي والمالكين ، الكثير من الالتباسات والتردد بالتالي في الإقبال عليها . 
لفت المحاضر في مستهل كلامه الى انه لا يقصد  إثارة الممارسات الخاطئة التي يبدو انها تشوب العملية منذ بدايتها بقدر ما يقصد  تنوير الراي العام العين ابلي حول المفهوم الصحيح لعملية "تحديد وتحرير الاراضي " وفقا للنظام اللبناني ، وبالتالي دعوة الجميع من موظفين وفنيين ومخاتير ومالكين الى تعميق معرفتهم  بواجباتهم وحقوقهم التي من شانها ان تضمن حسن سير هذه العملية التي تجري لاول مرة في عين ابل منذ نهاية العهد العثماني واقامة الدولة اللبنانية ، مع ما لهذه العملية  من اهمية جد ايجابية على تثبيت تراث البلدة وثروتها الاساسية .

تضمنت المحاضرة في قسم اول منها  :
١- عرض مفهوم عملية "التحديد والتحرير"،  وهي مجمل الإجراءات الفنية والقانونية التي تؤدي الى ضبط ملكية الاراضي ، لجهة تعيين مالك العقار الحقيقي ، وتثبيت حقوقه بصور نهائية .
٢ – التعريف بالنظام العقاري الذي من اهدافه الاساسية تنظيم قيد  العقارات والحفاظ على  حق الملكية. مع الاشارة الى ان النظام المتبع في لبنان هو "النظام الشهري العيني" الذي يتم التسجيل فيه على اساس العقارات وليس الاشخاص ، بحيث يكون لكل عقار "صحيفة عينية"، علما ان الحقوق لا تنشا ولا تتغير الا بعد تسجيلها في السجل العقاري .
ومن فوائده انه يحد  من النزاعات في صدد الحدود ويصون الحقوق المسجلة .  
٣- ثم توقف  على انواع العقارات مميزا فيها بين  العقارات ذات  الملك الصرف الواقعة ضمن الاماكن المبنية ، والعقارات الأميرية ، والعقارات المتروكة  التي تملكها  الدولة ولكن يمكن للأفراد والجماعات حق التصرف بها ، ضمن شروط ، والعقارات المتروكة المحمية وهي جزء من الأملاك العامة التي تعود الى الدولة او البلديات  ، والعقارات الحرة التي لم يجر تحديدها بعد ، فيكون من حق اول من يضع  يده عليها ان يتصرف بها بعد حصوله على إذن من الدولة .
٤- واوضح ان الأملاك الخاضعة للتحديد والتحرير انما هي الأملاك الخاصة والتي يمكن ان يمارس عليها مالك واحد او عدة مالكين حق الملكية او التصرف . بينما لا تخضع الأملاك العامة للإجراءات عينها فلا تعطى هذه الاخيرة رقما ولا يتم تسجيلها في السجل العقاري بل يلحظ اليها على الخرائط بحرفي (DP) مع الاشارة الى ان الأملاك الخاصة للدولة او البلديات يتم تسجيلها اثناء عمليات التحديد والتحرير ، او بواسطة لجنة خاصة مؤلفة من : القائمقام وعضو وموظف محلي من الدوائر العقارية   ومهندس مساح بصفة كاتب ، وذلك بقرار من وزير المالية .
كيف تبدأ عملية التحديد والتحرير ؟ وما هي آليتها الادارية والقانونية وخصوصا لجهة صلاحية القاضي العقاري  ؟
٥- عملية التحديد والتحرير تبدأ بمرسوم يعين المناطق ، ويصدر القاضي المكلف قرارا يعين فيه تاريخ ابتداء العملية ، ثم يبلغ : المخاتير والمحاكم والمساح ورئيس الأشغال الفنية .
بعد ذلك يصبح من صلاحيات القاضي العقاري ان يضع يده على جميع الدعاوى العقارية في المنطقة . ويكون هو المسؤول عن جميع الإفادات   العقارية. وتناط به وبلجان التحديد والتحرير صلاحية  تحديد الأملاك العمومية غير  المحددة .
ان افتتاح عملية التحديد والتحرير يوجب دعوة المختار ومالكي العقارات والعقارات المجاورة ومدعي الحق والشهود لحضور التحديد الوجاهي ليدلوا على حدود عقاراتهم ويودعوا  اللجنة مستنداتهم .
٦- ثم عرض المحاضر للأسس  الهندسية والقانونية للعملية والتي تتضمن بين اهم ما تتضمن : الخرائط الصادرة عن مديرية الشؤون الجغرافية لدى الجيش اللبناني الافادة  بالأحداثيات الجودزية المصدقة  من مديرية الشؤون الجغرافية والشؤون العقارية، والى مهندسي مساحة ومساحين مجازين ، ومصورات وخرائط سابقة ، الوثائق التالية : صكوك، عقود ، وصية ، علم وخبر ، وكالات كتاب عدل ، حصر ارث، دفاتر ضرائب قديمة ، دفاتر مخاتير ونواطير ….
- اما الوثائق او السندات المثبتة للحق بالملكية فهي تختلف بتفاوت قوتها الثبوتية . ومن اهمها : سندات الملكية الصادرة عن ادارة الطابو (الدفتر خانه ) – سندات ملكية منظمة على اساس مسح سابق  او تصنيف سابق ، عقود البيع والمبادلة ، الوصايا وعقود القسمة بين الورثة ….
وهناك تصرفات يعتد بها لكسب الملكية بشروط منها : وضع اليد بمرور الزمن ، ادعاء الحق عن طريق الإرث بسند او بدونه – ثبوت الزيادة في المساحة الحقيقية – شهادة الشهود في حال عدم وجود مستندات اخرى او اعتراضات  ….
 من الشروط الآيلة  الى اكتساب الملكية بوضع اليد ان يكون لدى طالب الحيازة سند من المالك المفترض او ان يترافق وضع اليد بحسن النية ، وان تكون الحيازة شخصية باشرها  الشخص نفسه .
ومن الشروط القانونية للحيازة ان تكون الحيازة قد تمت أيضاً  من دون عنف  او اكراه ، وان تكون علنية ، مستمرة من دون انقطاع ، خالية من الالتباس ، غير مقرونة بنية التملك ، والا تكون عرضية ، اي لا تولي الحق بالتملك بمرور الزمن . ان الحائز العرضي ( غير الأصيل ) لا تعطيه الحيازة القائمة على عمل من اعمال التسامح اي حق بالتملك بمرور الزمن . ففي هذه الحالة يسجل العقار لصاحبه الاساسي او وريثه الشرعي .
يفهم بمدة مرور  الزمن :
*خمس سنوات اذا كان لدى  الحائز سند محق غير صادر عن المالك الاساسي.
*عشر سنوات اذا انتفى السند المحق للعقارات الأميرية .
* خمس عشرة سنة اذا انتفى السند
 ٧-الجهاز البشري والإداري   :
يقوم بعملية التحديد والتحرير بالاضافة  الى القاضي المشرف مساح او عدة مساحين يعينهم مدير الشؤؤون العقارية ، بالاضافة الى مساح كاتب يخضع لرقابة مصلحة المساحة .
٨-مراحل عملية التحديد والتحرير ودور كل من المساح والقاضي :
* مرحلية ادارية وفنية يقوم المساح في خلالها بتنفيذ العملية على ان يعود في حل الخلافات الى قاضي الشؤون العقارية ( مركزه في صيدا)
* التحديد المؤقت يتم بوجود مختار وتكون مهمته : دعوة المالكين والمجاورين ومدعي الحق اذا وجدوا ، وكبار السن وذوي المعرفة . فيقوم المالكون بالدلالة علة حدود عقاراتهم ويقدمون الوثائق الثبوتية المتوفرة لديهم.وفي حال تخلف احدهم عن الحضور تجري العملية كما لو كان حاضرا .
* على المساح ان يقوم بتحديد العقار من جميع جوانبه بعد الاستدلال على الحدود من المالك والمجاورين والمختار .ويدون المساح التصريحات في محضر التحرير المنظم منه .كما يدون الاعتراضات اذا وجدت .ويستلم الوثائق من المعترضين ومدعي الحق مقابل إيصال .ويسجل العقار على اسم الحائز كمالك مفترض او "تحت الخلاف " . واذا تبين وجود تواطؤ بين مدعي الحق واحد من لجنة التحديد فتعاد عملية التحديد على نفقة المتواطئين .
* فور الانتهاء من عملية التحديد يضع المساح التخوم المثبتة على الارض بصورة حسية ، ومصورا (خريطة  اولية خاصة بالعقار)  ، وكشفا بالمساحة ، على ان يتم تنظيم الخرائط النهائية عند صدور قرار القاضي وأختام اعمال التحديد والتحرير .
٩- الوثائق المثبتة لأعمال التحديد والتحرير :
*مخطط يحتوي على وصف العقار وموقعه ومشتملاته ونوعه وحدوده المصرح بها . ثم اسم المالك وشهرته وجنسيته ومقدار حصص الشركاء اذا وجدوا . واسباب اكتساب الملكية ( وضع يد ، قيد ، بيع ، هبة ، ارث، ) ، وذكر الاعتراضات …
* بيان بالوثائق والمستندات المبرزة من قبل صاحب الشان .وتعيين محل اقامة المالك والمعترضين .
على ان يتم ختم المحضر بتواقيع المساح والمختار والمالكين المفترضين والمجاورين والمعترضين .
* جدول تحديد العقارات الذي يحتوي على :
نتيجة التحديد الوجاهي – التحويرات التي قد تطرا على المحضر -
قرارا ت القاضي – بنتيجة مراجعات المساح – مصور التحديد العام ويشمل خريطة المساحة المؤقتة والإضافات الحاصلة بفعل تقدم اعمال المساحة – المصور العام للمساحة – فهرس هجائي بأسماء المالكين .
١٠- في ختام عملية التحديد والتحرير يسلم المساح الى القاضي الوثائق التالية : محاضر العملية – المصورات العامة- جداول التحديد- الفهارس الهجائية بأسماء المالكين ، ويقدم محضر التسليم على نسختين موقعا من رئيس الأشغال والمختار ، ثم يجري إعلانه في غرفة اعمال المساحة.

١١- مرحلة تلقي الاعتراضات ، مهلة تقديمها وطريقتها :
بعد ثلاثين يوما من تاريخ إلصاق محضر الاختتام في غرفة كاتب  القاضي العقاري تبدأ عملية تلقي الاعتراضات . وفي خلال هذه المدة  على المخاتير ان ينبهوا المالكين والمجاورين ومدعي الحقوق الذين لم يطالبوا (؟) اثناء عمليات التحديد والتحرير الوجاهي .
تحق المطالبة بالاعتراض لأصحاب الحق او وكلائهم، او الممثلون الشرعيون ، والقائمين على أموال الغائبين والأهل والأصحاب، ولا يحق لهم اقامة دعوى باسمهم الا اذا كانت لديهم وكالة بذلك من اصحاب الحق الاصليين .
تقدم الاعتراضات خطيا بواسطة طلب يذكر فيه المعترض الحقوق المعترض عليها والمستندات المؤيدة لها . او بطلب شفهي يدونه الكاتب في محضر .وفي الحالتين تبرز المستندات المؤيدة للدعوى .ويكتسب الاعتراض الحق بالترقيم وتعيين جلسة للبت به بصورة نهائية .
١٢-  تثبيت محاضر التحديد والتحرير:
بعد مرور ثلاثين يوما يعمد القاضي الى:
- فحص محاضر التحديد حسب ترتيب قيد العقارات في الجدول المؤقت
- تصديق مندرجات المحاضر التي لم يرد بشانها اعتراض
- البت بالمحاضر التي ليست مرفقة بمستندات مقنعة ويأمر بقائدها في السجل .
١٣- المرحلة القضائية والفصل في الاعتراضات
اذا لم يتراجع المعترضون  خلال خمسة عشر يوما يتابع القاضي درس الملفات ويعين جلسة للبت . ويمكن ان ينتقل الى مكان الخلاف بحضور اصحاب العلاقة ويجري التحقيق وتطبيق المستندات . يصدر القاضي قراره اما فورا او في موعد لاحق . ويحكم بالعطل والضرر  من قبل المتضرر . لا تقبل قرارات القاضي اي طريقة من طرق الاعتراض وانما يبقى للمعترض مهلة سنتين لكي يتقدم بدعوى لدى القضاء العقاري .

١٤- الاختصاص الجزائي للقاضي العقاري :
   تعتبر الاعمال والتصرفات التي  تعرقل عملية التحديد والتحرير بوجه  غير سليم من نوع المخالفات او الجرائم التي يعاقب عليها بالحبس او الغرامة . ويكون من اختصاص القاضي العقاري  ملاحقة المخالفين دون إذن مسبق من الادارة التي ينتمون اليها . ومن هذه المخالفات :
* المعارضة في اجراء عمليات التحديد والتحرير ويعاقب عليها بالغرامة وفي حال التكرار يطبق الحد الأقصى للعقوبة ( م ٥١ من القرار ١٨٦)
* الحاق الضر بحقوق شخص بواسطة تصريحات مضى بها اثناء علمية التحديد والتحرير ، فيلغي القاضي العملية ويعيدها على نفقة اصحاب التصريحات (م ٥٢)
* التهاون من قبل المختار او مهندس  المساحة او اي موظف اخر 
*محاولة تسجيل ملك الغير باسم صاحب المحاولة او شخص اخر باستعمال  أوراق مزورة . يعاقب المخالف بالسجن من ستة اشهر الى ثلاث سنوات .ويمكن المتضرر طلب التعويضات الحقوقية ( م ٥٣)
* الشهادة بالزور لتسهيل تسجيل عقار بلا حق باسم شخص اخر . يعاقب الشاهد بالزور بالحبس من ستة اشهر الى ثلاث سنوات .
* الرشوة وقبول الرشوة واستغلال النفوذ والإكراه والضغط لقبول تسجيل او محاولة تسجيل ارض الغير .
هذه المخالفات او الجرائم وغيرها يحيلها القاضي العقاري الى المحاكم الجزائية المختصة وتطبق عليها القوانين المرعية الإجراء .

اما كيف تطبق هذه العملية على ارض الواقع العين ابلي فان المحاضر لم يشأ ان يدخل في هذا الموضوع  الشائك نظرا للحساسية ، على امل ان  يعالج في وقت اخر وعلى ضوء  حالات محددة أوقعت خلافات وأحاطت بها تعقيدات بين الأهل والجيران  لا تزال آثارها ساخنة وقائمة من دون حل .
      
وفي ختام المحاضرة شكر رئيس البلدية  الاستاذ فاروق دياب المحاضر العميد مارون خريش باسم جميع الحضور على محاضرته القيمة وعلى  الإضاءات  المفيدة التي قدمها حول موضوع الساعة هذا الحيوي . وآمل بان تتم متابعته بالجدية وروح المسؤولية عينها  نظرا لأهميته ، وذلك في لقاء لاحق يفسح فيه المجال امام الجميع لتقييم عملية التحديد والتحرير التي هي قيد الإجراء في البلدة منذ حوالي اربع سنوات ، والتي تجري على يد "كاتب قاضي عقاري " ومختار ومجموعة من المساحين ، علما انه يحيط بها  الكثير من المشكلات والخلافات – كما اشرنا-  بين  الأقارب والجيران وممثلي المغتربين الغائبين عن أملاكهم والتي  يرقى بعضها الى عقود عديدة . وهي كلها مشكلات بحاجة الى معالجة جدية ومسؤولة  تعيد الحق الى اصحابه،  وتبعد شبح العداوة الناجمة  في معظمها عن جهل للقوانين والإجراءات القانونية والإدارية، ناهيك عن روح الطمع والأنانية والاستئثار بحق الضعفاء والغائبين ، وعن روح عدم  العدالة، والنزاهة ، وهي شروط اساسية  يجب ان تتوفر في القيمين على اجراء مثل  هذه العملية وضرورة متابعتها  ،  الى ما فيه خير الجميع  والحفاظ على اثمن  ما في التراث العين ابلي وثروة عين ابل الكبرى .
_______
ج.ت.خريش



Envoyé de mon iPad jtk